47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

跟随特斯拉降价，小鹏汽车最高下调3.6万元******

　　在特斯拉、问界之后，又一家新能源车企加入降价阵营。

　　1月17日，小鹏汽车宣布调整旗下部分产品价格。其中小鹏G3i价格下调幅度为2万元~2.5万元不等；小鹏P5价格下调2.3万元；小鹏P7价格下降幅度为3万元~3.6万元；2022年9月上市的G9车型价格保持不变。

　　此前，特拉斯在调整售价时引起了部分老用户的不满，小鹏汽车和问界在新车售价下调的同时，均增加了对于老车主的补贴方案。小鹏汽车方面表示，对于在本次价格调整前一年内订购小鹏G3i、P5、P7的用户，小鹏汽车将延长整车质保至10年/20万公里，并赠送四年基础保养。

　　特斯拉的大幅降价再次搅动了新能源车市。2023年1月1日开始，新能源汽车国家补贴正式退出，已有多家车企宣布受到补贴取消影响而小幅上调产品价格。不过，特斯拉1月6日突然宣布大幅下调产品价格，部分产品给出了国产以来的最低价格。受到价格下调的影响，近两周以来，特斯拉订单量明显增长，全国多个地区特斯拉门店客流量大幅增加。

　　同时在价格大幅下调之后，特斯拉和小鹏、问界、比亚迪等中国品牌的产品价格重叠区间增大，蚕食了部分竞品的市场份额。

　　湘财证券发布的一份研报显示，特斯拉作为行业标杆，其产品定价会影响其它新能源汽车企业的生存空间，特斯拉降价促销势必加剧竞争。亦有业内人士分析认为，2022年第一季度，新能源汽车承压较大，即便没有官宣价格调整，部分品牌势必会加大终端的优惠力度。

　　不过，1月为汽车销售的传统淡季，叠加国补退出、动力电池成本仍处于高位运行等多方原因，目前大部分车企暂未跟进特斯拉下调售价。截至1月17日，仅问界和小鹏两家新势力车企跟着特斯拉宣布下调产品价格。乘联会秘书长崔东树表示，今年2月到3月，碳酸锂价格可能出现相应回落，车企也将会推出新品、新技术，可能会推出相应的降价措施。

　　目前，虽然车市承压，但业内对新能源车未来发展依然看好。2022年新能源车市场飞速发展，销量逼近700万辆，渗透率达到25%，新能源汽车已呈现出对传统燃油汽车较强的替代效应。部分机构和业内人士预测，2023年新能源汽车销量将达到800~1000万辆，进一步抢夺传统燃油车的市场。

　　随着特斯拉、小鹏等车企的价格调整，新能源汽车和传统燃油汽车价格差异进一步缩小。以特斯拉Model 3为例，在1月6日的价格调整后，其起售价已和帕萨特、迈腾等合资车企B级燃油车产生较大的重叠；小鹏G3i在价格调整后，亦与本田XR-V、大众途岳等产品处于同一 售价区间。

　　惠誉评级亚太地区企业研究部董事杨菁在接受媒体采访时曾表示，新能源车企的共同目标是在整体车市中切下更大的一块蛋糕，特斯拉带头的价格下调会进一步提升新能源车的性价比。而对燃油车而言，2022年的刺激政策已经透支了一部分需求，新能源车市场的价格战可能会延伸到燃油车市场。